房地買賣作業流程及各項稅費和應備證件－有巢氏房屋【張育碩0917-662-793】

一、雙方應付稅負

買方

契稅、印花稅、地政規費、代書費、火險費（需銀行貸款時負擔）、簽約費。

賣方

增值稅、欠稅費、塗銷原貸款代書費、財產交易所得稅、簽約費。

二、雙方應備證件

買方

Ａ．身份證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本四份Ｂ．普通印章

賣方

Ａ．身份證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本四份Ｂ．印鑑證明一份
Ｃ．房屋稅單、地價稅單
Ｄ．土地、建物所有權狀正本
Ｅ．印鑑章

三、代書作業流程

雙方備齊證件

代書作業流程	作業天數	備註
收訂金	3~5天
簽約	1天
用印完稅 1.辦理公正或監證同時申報契稅2.送件至稅捐機關審查申報增值稅 3.銀行貸款條件確認、送資料、勘屋、對保	˙一般增值稅： 7~10天 ˙自用住宅優惠率：約21天	稅捐機關之工作天
過戶送件至地政事務所辦理產權過戶手續	3~5天	繳完契稅及增值稅後自送件起起算
申請貸款貸款抵押權設定及銀行貸款核撥	約14天	自過戶完成至貸款核撥，依銀行作業時間
交屋	3天內	貸款核撥後，交屋並結清尾款

四、認識稅費

地價稅

地價稅（採曆年制）課稅期間：１月１日～１２月３０日繳納期間：１１月１６日～１２月１５日

房屋稅

（採會計年度）課稅期間：７月１日～翌年６月３０日繳納期間：５月１日～５月３０日

契稅

契價（即房屋課稅現值）Ｘ６％

增值稅

土地增值稅計算說明	土地增值稅＝土地漲價總數額 ×稅率－累進差額	土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值×台灣地區消費者物價總指數／100－(改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）
自用住宅土地應納稅額	應徵稅額=土地漲價總數額 ×10 %
第一級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%)
第二級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)－ [(30%－20%)×減徵率]】－累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉時申報現值×A) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.1 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06
第三級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40%)－[(40%－20%)×減徵率]】－累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉時申報現值×B) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.3 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18

財產交易所得稅

房地產出售當年度房屋現值×評定比率
評定比率＝台北市２８％、高雄市２３％、台灣省省轄市２０％、縣轄市１６％、鄉鎮１４％

贈與稅

贈與稅速算公式

贈與淨額 (萬元)	稅率	累進差額(元)	贈與淨額(萬元)	稅率	累進差額(元)
60以下	4%	0	500-720	20%	553000
60-170	6%	12000	720-1400	27%	985000
170-280	9%	63000	1400-2900	34%	1965000
280-390	12%	147000	2900-4500	42%	4285000
390-500	16%	303000	4500以上	50%	7885000

免稅額：贈與人每人每年新台幣壹佰萬元正
扣除額：贈與移轉需繳納之契稅．增值稅
計算公式：贈與總額－免稅額－扣除額＝贈與淨額..贈與淨額X稅率-累進差額=應繳稅額

遺產稅

遺產稅速算公式

遺產淨額 (萬元)	稅率	累進差額(元)	遺產淨額 (萬元)	稅率	累進差額(元)
60以下	2%	0	600-1000	20%	657000
60-150	4%	12000	1000-1500	26%	1257000
150-300	7%	57000	1500-4000	33%	2307000
300-450	11%	177000	4000-10000	41%	5507000
450-600	15%	357000	10000以上	50%	14507000