土地使用分區是什麼？
就是政府把土地分門別類，依照都市計畫，在整體上將土地做最好的規畫與運用，進而誕生各種土地的功能劃分。 例如「住宅區」的規劃就適合居住，不適合工廠；工業區牽涉到廢水排放、廢棄物清理、空氣汙染、進出交通等等大問題，跟住宅區的需求完全不同，那麼就規劃出各種「工業區」。

 

台灣的許多城市住商混合，再加上招牌多而雜亂，因此屢被大家所詬病。

我們走在台灣的老舊市區，往往會覺得住宅與商店並存，而雜亂的菜市場、學校、宮廟、醫院甚至工廠等等也都在附近，看不出有甚麼設立的規則可言，就這麼雜亂紛擾的存在著。

但是當我們走在重劃區或是比較新興的都會區域，會發現寬廣的馬路、整齊的住宅區與商業區有明顯的劃分。學校、公園錯落有致，仍然有宮廟、醫院與菜市場或大賣場，但井然有序，各自在各自的區域發展。

我們一起看看，淡水與淡海近年來發展快速，老街區、住宅區、商業區劃分明顯。

 

最重要的， 沒有看到工廠！這就是都市計畫的功勞與魔力。

 

因為歷史因素，許多老舊區域當初並沒有都市計畫，或是有都市計畫但是因為種種因素沒有辦法照著做，因此所有功能性建築物無法依照理想而建，形成比較雜亂無章法的現況。但是都市計畫或是重劃之後，住宅區是住宅區，商業區是商業區，工業區是工業區，同時政府也排除萬難、大力推動的話，這樣大家住得舒適，許多都市計畫各區域的功能也得以發揮。
 

如果對重劃區有興趣，可以關注物下列的部落格文章：

重劃區是什麼意思？住在重劃區好嗎？

 

我們在買房子的時候，就會發現住宅區似乎也分成住一、住二、住三、住四，這要怎麼分別？有差嗎？另外有的住宅位於住商混合大樓，有的則是單純的住宅大樓，哪一種好？還有更重要的，工業區住宅比附近住宅區的成屋便宜很多，能買嗎？這林林總總的問題，就讓這篇文章給大家解答！

 

一、土地使用分區是什麼？

土地使用分區就是政府把土地分門別類，依照都市計畫，在整體上將土地做最好的規畫與運用，進而誕生各種土地的功能劃分。

 

例如「住宅區」的規劃就適合居住，不適合工廠；工業區牽涉到廢水排放、廢棄物清理、空氣汙染、進出交通等等大問題，跟住宅區的需求完全不同，那麼就規劃出各種「工業區」。

而公園就比較需要規劃在住宅區四周，而不是在工業區裡面。住宅區也需要有商業機能，那麼商業區又規劃在何處？這就是土地使用分區。

 

在都市計畫法裡面就有詳細規定：

一、住宅區。

二、商業區。

三、工業區：

（一）特種工業區。

（二）甲種工業區。

（三）乙種工業區。

（四）零星工業區。

四、行政區。

五、文教區。

六、體育運動區。

七、風景區。

八、保存區。

九、保護區。

十、農業區。

十一、其他使用區。

 

除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。

都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。

 

從上面可以看出，如果一個都市或區域，能夠依照最新的都市計畫，把各區的藍圖規畫好，同時依照規劃來運行，那麼將是一個非常棒的都市。但是由於都市的發展往往不是先有藍圖而是先有人的群居，因此就變成需要有拆遷或是重新規劃的過程。

 

 

上方是民國107年的新北市五股區初期的都市計畫圖，黃色即為住宅區，紅色即為商業區，另外還有工業區、國小國中用地的規畫。五股之後的發展即依照規畫，誕生了洲子洋重劃區。

 

而我們了解什麼是土地使用分區之後，跟我們最有關係的住宅區，我們就可以來認識一下了！

 

二、住一到住四到底有什麼差別？

我們如果接觸到預售屋、新成屋或是中古屋的地籍資料，在看圖的時候往往會看到住一、住二、住三、住四？這是甚麼意思？有差別嗎？

 

這是住一，在花蓮縣吉安鄉。

 

當然有差別！甚至不止這四種，其實住宅區一共有九種之多！如下表：

 

住宅區的劃分	建蔽率	容積率	特色
住一	30%	60%	為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
住二	35%	120%	為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
住二-1	35%	160%	第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
住二-2	35%	225%	第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
住三	45%	225%	為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
住三-1	45%	300%	第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
住三-2	45%	400%	第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
住四	50%	300%	為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
住四-1	50%	400%	第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

 

由上表我們可以簡單的看出來，住一真的是最純的住宅區，與最矮的建築群，好像美國的別墅區一樣，沒有任何商店，也不能有任何商業行為，真的是單純的純住宅區。住二則可以有零售業與服務業了，例如方便的超商。住三則可以蓋得更密集；住四可以在住宅區裏面有輕工業，例如小型食品加工廠的進駐！

 

所以這住一到住四的區別也是非常重要的！如果追求超級安靜、不要商店的嘈雜，那麼住一最好。如果需要有是住宅區有有一些超商等商業機能存在，那麼住二、住三是首選。

純住宅區住起來舒適。

 

但是，你是否看得還是霧煞煞？落實在實際層面上，究竟甚麼可以在住宅區？甚麼不行？我們在後面會說得更詳細。房地產的重要名詞：建蔽率與容積率。

 

三、先來了解什麼是建蔽率？什麼又是容積率？

建蔽率與容積率都是公式，然後都以百分比的形式呈現。下圖可以清楚的讓我們了解建蔽率與容積率：

 

所以建蔽率牽涉到建築物的廣度，容積率牽涉到建築物的高度。

 

建蔽率就是跟建築物的廣度有關。建蔽率越低，表示公共空間要保留得越多；建蔽率越高，表示建商可以蓋的基地面積越滿，空地越不用留那麼多。

 

所以建蔽率越大，對於建商越有利。當然，有的時候建商不一定會使用那麼多建蔽率，他把空間留下來做周邊花園，做開放空間，那麼反而更能顯示出這棟建築物的價值與舒適感，不會跟隔壁建築物背靠背，反而房屋價格會更好！所以不一定要使用全部的建蔽率，蓋得滿滿的，就是這個道理。

 

容積率就是跟建築物的高度有關。基本上容積率越高，可以蓋的樓層就越高，當然也就顯得比較擁擠；容積率低的話，那麼樓層就少，各層樓採光較好，價格反而高。所以我們可以看出，有的住宅大樓動輒蓋二三十層樓，反而像是個龐然巨物、鴿子籠。有的樓只蓋十層樓，卻十分精緻，單價反而高。這也是只有一兩層樓的別墅，不見得比二三十層樓的大樓便宜的原因之一。

 

有趣的事情來了！樓層數=容積率/建蔽率，所以政府雖然規定了土地的建蔽率與容積率，但是建商只要不要超過就算合法。所以有的建商就會加大每一層樓的面積，但是也就蓋不高了；有的建商則希望蓋的樓高，但是每一層就會小。所以樓層就會高矮胖瘦不一！就看建商怎麼規畫。

 

政府規定建蔽率與容積率的好處，則如下表：

 

規定建蔽率的好處	規定容積率的好處
防止基地面積過度稠密：非建築面積可以做為道路退縮、花園、水池等戶外設施 減少空間壓迫感 提升棟距間的距離：維持採光、通風、日照、安全、舒適與私密性等居住品質 控制建物的高度：避免城市天際線消失	控制都市建物密度：避免人口過度密集 塑造良好都市景觀：讓建物多樣化 使建地供給量趨於穩定：讓都市不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 避免嚴重的空間壓迫感：避免建商為了賺錢，減少日照與增加壓迫感

資料來源：實價登錄比價王

 

所以建蔽率與容積率都是避免空間的壓迫感，不要一塊地蓋得又滿又高。

 

那麼有沒有建蔽率與容積率突破限制的？有的！例如台北101，蓋的目的就是要成為世界第一的高樓，因此在建蔽率與容積率肯定要放寬才蓋出來。因此就是通過擴大基地面積（合併 A22 和 A23 ）、降低建蔽率（法定建蔽率 60%，實際只用了 50% 的建蔽率，讓樓能夠蓋得更高），然後容積率高達752.62%，才蓋得那麼高！而且都市計畫是「信義計畫特定專用區」，不是一般的商業區呦！因此能夠解放，所以台北101是特例中的特例。有人說，如果按照一般台北市的容積率來蓋，那麼台北101如果要蓋101層，那麼每一層樓大概只能蓋一張紙那麼大。

 

台北101的出現是突破了建蔽率與容積率的限制。

 

清楚認識建蔽率與容積率之後，接下來我們可以先來看一下商業區的畫分，也是分成商一、商二、商三、商四。

 

四、商一到商四又有甚麼差別？

從下表，也是看建蔽率與容積率，就可以區別商一到商四了：

商業區的劃分	建蔽率	容積率	特色
商一	40%	240%	為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商二	50%	300%	為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商三	60%	490%	為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商四	60%	630%	為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

所以商一到商四可以看的出來，從商三開始有了娛樂業，前面商一商二是不准娛樂業在其中的。而且商業區數字越大越商業化，建蔽率容積率也越大，表示可以蓋得越滿、越高。

 

也因為都市計畫是地方政府的重要職責，因此我們要知道，每一個都市所訂的住一啦，商一啦，建蔽率與容積率都不相同，都是針對地方的特性來訂的。例如同樣是住二或住宅區，都市發展腳步不同，需求不同，新北市、高雄市、台北市的住二或住宅區的建蔽率與容積率也就不同，如下表：

 

住二或住宅區規定	建蔽率	容積率
台北市	35%	120%
新北市新店	50%	120%
新北市土城	50%	180%
新北市樹林	50%	260%
新北市汐止	50%	200%
新北市淡水	50%	225%
桃園市桃園	60%	230%
桃園市南崁、蘆竹、大園、中壢、平鎮、楊梅、八德、大溪	60%	200%
高雄市	50%	150%

 

那麼落實在實際層面上，住宅區跟商業區，那些產業可以進駐？那些不行呢？下表一目瞭然！我們以台北市為例：

 

	可設立	附條件允許	禁止
住宅區(住一到住四)	住宅	飲食業 醫院、診所 零售及超級市場	加油站 修理服務業 娛樂服務業 特種服務業 殮葬服務業 一般批發業
商一	住宅 酒旅館業 戲院、表演場 旅遊、運輸業		殮葬服務業 娛樂服務業 特種服務業 一般批發業
商二、商三	住宅 旅館業 旅遊、運輸業	殮葬服務業 工業大樓 娛樂服務業 特種服務業 戲院、表演場、酒館
商四	住宅 娛樂服務業 戲院、表演場、酒館	特種服務業 殮葬服務業
文教區	教育設施 學前教育設施 社區休憩設施 醫療保健服務業	寄宿住宅 大型遊憩設施 獨立、雙拼住宅

 

所以北市要買住家，在台可以買在住宅區，也可以買在商業區的商一到商四，都是合法的住宅！
 

如果對於買屋、賣屋還想要了解更多，可以關注物下列的部落格文章：

買房的注意事項有哪些？完整買房須知看這篇！
如何與銀行打交道？ 順利獲得滿意房貸？

 

五、是純住宅大樓好？還是住商混合大樓好？

從上面的圖表我們就可以了解，住宅區可以蓋住宅，商業區從商一到商四同樣也可以蓋住宅！因此就有純住宅的大樓，建商立意在一樓沒有弄店面。許多在台北市精華區的大馬路旁，這種純住宅的豪宅型大樓非常多！再加上開放式空間，這些豪宅看起來就像雄偉的城堡一般。

 

純住宅大樓，也是台北市指標建案，宏盛帝寶。

 

同樣的，也有住商混合型的大樓的存在。一樓是各種店面，二樓以上是住家，非常方便！

台北市許多大樓都是住商混合型態的，一樓是店面，上面是住家。

 

純住宅與住商混合可說是各有優缺點，就像青菜蘿蔔各有所好一樣。有的人喜歡安靜，不希望一樓是餐廳或店家；也有的人希望一樓是店面，希望住家熱鬧有人氣！

 

下面就是純住宅大樓VS.住商混合大樓的優缺點：

 

	零店面純住宅大樓	住商混合大樓
優點	出入人員單純 較保值、容易轉手 居住環境比較容易維持乾淨	商業較興旺，周邊生活機能較佳 多位於交通便利的市中心區域 房價較便宜
缺點	房價可能較高 人潮少，工作晚歸須注意安全 公共設施比較多樣，因此提高了公設比	出入人員較為複雜 管理相對不易 銀行貸款成數低 公用水電量大 如果一樓店面是餐廳，則蟑螂、老鼠較容易出現，公共衛生要花更多心思維護

資料來源：591

 

另外購買住商混合大樓，最怕的就是買到商業區或工業區內不可作為住家使用的產品！建議民眾購買前先可以先查閱戶口謄本，謄本登記用途應該為「住宅」或「住商」，若用途為「辦公室」、「一般事務所」，除了不能作為住家使用外，也不能申請自用住宅稅率以及政府提供各種優惠貸款，而且銀行貸款利率通常會較高、成數也較低，民眾要特別留意，不要買錯了後悔。

 

六、工業住宅比附近便宜很多，可以買嗎？

我們在市場上也可以遇到一種房屋產品，發現比附近的住宅單價都低很多，樣品屋也是蓋美輪美奐，整個銷售流程好像不是在賣公司辦公室而是在賣住宅或是換個名字叫做賣企業會所、企業俱樂部或企業教育訓練中心。這究竟是甚麼問題？

 

原來是工業宅！

 

這裡我們必須澄清，「工業宅」這三個字本身就是違法的，根本不應該有這三個字出現！為什麼？因為工業區根本禁止、不允許有住宅出現，工業區就是工廠林立的地方，是工業的家，而不是你家或我家！

 

台北市內湖五期最知名的工業宅「新潤峰哲」，還曾經因為前高雄市長韓國瑜一度擁有，然後轉賣賠了290萬而聲名大噪。

所以如果真要稱呼工業宅，就要變成五個字，那就是「非法工業宅」。

 

其實很多土地使用分區都不能蓋住宅，不只工業區！如下圖。

 

細分之下，包括：

工商展售服務區、工商混合區、辦公服務區、工業區、複合商業區、商業專用區、科技商務區、娛樂區，都不可以有住宅，抓到是會被罰款的！(但是很奇怪！難道政府看不到嗎？可見問題很複雜不好處理) 所以我們為什麼要做非法的事情呢？買下來還整天擔心受怕，怕被檢舉違法！

 

分區	可設立	附條件允許	禁止
工商展售服務區	工業產業 一般零售業 金融保險業	社區遊憩設施 醫療保健服務業	住宅
工商混合區	倉儲產業 輕工業產業 娛樂服務業 戲院、表演場、酒館		住宅
辦公服務區	科技產業 辦公服務		住宅
工業區	倉儲產業 輕工業產業		住宅
複合商業區	商業購物中心 休閒娛樂中心		住宅
商業專用區	酒旅館業 娛樂服務業 戲院、表演場 旅遊、運輸業		住宅
科技商務區	設廠用地 產品展示銷售 商務會議設施		住宅
娛樂區	健身產業 觀光旅廣產業 購物中心產業		住宅

 

所以建議這種非法工住宅就是少碰為妙！正正規規買可以蓋住宅的區域，何必走奇怪的路買所謂「非法工業宅」？

 

在銷售的時候，這些工業宅在書面文字上一定都會告誡你不可改成一般住宅，但是銷售話術上可能模糊又具有暗示性，說比一般住宅便宜一半！我們千萬不要誤上賊船！除非你真的是要買辦公室或是企業會所。

 

如果工業區裡面改裝成住宅，那麼等於違反了土地使用分區的規定，會怎樣呢？

 

那就是會遭到停水、停電、強制拆除的命運，然後還要罰新台幣六萬到三十萬以下的罰鍰，而且可以連續罰。

 

工業宅就是違法的，不要心存僥倖，因為這年頭檢舉達人很多，大家不要自尋煩惱。

 

最糟糕的業者就是房屋位在工業區也不明說，使得消費者糊里糊塗地就買了非法的工業區住宅，根本不能當住宅使用！

 

當然，違法的事政府必須取締才行。台北市現在在內湖五期甚至被稱為「工業豪宅大本營」，知名的工業宅建案有：「新潤峰哲」、「合康捷境」、「興富發領袖」、「維多利亞嘉醴」、「忠泰恆美」、「遠雄藝朗」等等，而且已經存在一段時日了，其他縣市更嚴重！例如新北市淡水的「南加州」，中和的「元氣大鎮」都是。

 

怎麼看怎麼不像工業區廠辦，倒像是大型住宅社區的中和元氣大鎮。

工業宅中和元氣大鎮的游泳池公設，可見建商一開始就是以住宅的規格興建，雖然位在工業區。

 

工業宅氾濫其實是政府職權的怠惰與偷懶！實不可取！我們也不要像建商一樣心存僥倖，因為你買了工業宅，風險轉嫁在你身上，變成跟建商無關。我們何必要冒這個險呢？

 

而工業宅除了顯而易見的違法缺點之外，還有其他的缺點：

 

工業宅的缺點

1. 做住宅使用是違法的 2. 貸款條件較差：一般住宅約七到八成，工業宅約六成甚至更低 3. 增值性相對不佳：工業宅土地價值低，附近可能工廠林立，環境也不如住宅區單純，下一手你要賣給誰？因此增值性不佳 4. 稅率可能較高：工業宅如有居住事實，也可設戶籍，但是房屋稅可能被調整為營業用非自住用(由1.2%變為3%)，地價稅也由自用住宅用地改為一般用地(由0.2%變為1%，暴增五倍)

 

因此我們如果真要買工業宅，真的必須想清楚！

 

要查是不是工業宅，最簡單的判定方式，就是查詢建案基地的「土地使用分區」，除了台北市以外，其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」；而台北市則因為法規的不同，使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」，或是內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。如果從工業使用變成住宅使用，其實就是掛羊頭賣狗肉。

 

另外，工業宅的建物謄本和使用執照的用途，通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等，而不像住宅區或商業區，作為住家使用時用途可直接登記為「住宅」。

 

全台灣各地的工業宅不少，這裡列出一些指標案件，供大家「參考」：

 

區域	建案	土地使用分區	用途	周邊環境
台北市北投	陽明峰匯	科技工業區	策略性產業	近關渡捷運站
台北市內湖	赫里翁	第二種工業區	一般事務所	近文湖國小、美麗華百貨
新北市新店	陽光PARK	工商綜合專用區	辦公室	近安坑交流道
新北市三重	河樂	乙種工業區	技術服務業	近二重疏洪親水公園
新北市中和	世界W	乙種工業區	技術服務業	近捷運中和站
新北市五股	九揚萊茵堡	乙種工業區	一般事務所	近濱河步道
新北市土城	長群享享CITY-日荷	乙種工業區	一般事務所	近捷運海山站
新北市土城	新都匯	乙種工業區	技術服務業	近土城交流道
新北市八里	八里新世界	乙種工業區	一般事務所	近八里老街
新北市泰山	九揚高峰會	乙種工業區	工廠	近捷運泰山貴和站

 

看到這裡，你要買的房子，是位在哪個土地使用分區上，是不是真的很重要呢？

 

現在知道非常重要了吧！

 

七、怎麼查詢要買的住宅是屬於什麼分區？

 

那麼怎麼查詢我家或是我要買的住宅是屬於甚麼土地使用分區？很簡單！只要上內政部的「土地使用分區查詢 - 內政部不動產資訊平台」

透過平台上的台灣地圖點選所在的縣市，然後輸入地址，就可以查詢到了，很方便！

各縣市也有查詢的網站，也可以使用。

 

經過以上的解說，您是不是對於土地使用分區，住一、商一、建蔽率、容積率有了更深的認識呢？

工業住宅是違法的，少碰為妙！